Gérer une parcelle en état d'abandon manifeste

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La procédure des biens en état d’abandon a un intérêt lorsque le propriétaire est connu mais défaillant car elle permet de l’obliger à faire des travaux ou à vendre, sans acquisition nécessaire du bien par la commune. Si le propriétaire ne réagit pas ou est inconnu/injoignable, la collectivité peut mettre en place l'expropriation, à condition qu'elle ait pour but la construction de logements ou tout objet d’intérêt collectif relevant d’une opération de restauration, de rénovation ou d’aménagement.

→ Étapes de la procédure des biens en état d'abandon manifeste

Condition préalable : le site, bâti ou non bâti, doit être dépourvu d'occupant et manifestement non entretenu. À la différence des immeubles menaçant ruine, cette procédure ne peut être utilisée que lorsque aucune menace imminente ou à moyen terme n’est prévisible.

• Le maire repère les parcelles bâties ou non bâties dépourvues d’occupants à titre habituel et manifestement non entretenues ;

• Le maire détermine la ou les parcelles concernées et recherche (dans le fichier immobilier ou au livre foncier) pour chacune de ces parcelles les propriétaires, les titulaires de droits réels et autres intéressés ;

• Pour chaque parcelle concernée, le maire constate ensuite par un procès-verbal provisoire l’état d’abandon manifeste. Ce procès-verbal indique la nature des désordres affectant le bien auxquels il convient de remédier pour faire cesser l’état d’abandon manifeste.

Ce procès-verbal doit :

• être affiché pendant trois mois à la mairie et sur les lieux de situation concernés ;

• être notifié aux propriétaires, titulaires de droits réels et autres intéressés (à peine de nullité, la notification doit reproduire intégralement les termes des articles L2243-1 à L2243-4 du CGCT (Code Général des Collectivités Territoriales), et lorsqu’une de ces personnes n’a pu être identifiée, ou si son domicile n’est pas connu, la notification la concernant est faite à la mairie du lieu de situation du bien) ;

• Faire l’objet d’une insertion dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département.

À compter de l’exécution de l’ensemble des mesures de publicité, les propriétaires disposent alors d’un délai de trois mois pour se manifester.

3 cas de figures :

• Le propriétaire réalise les travaux mettant fin à l’état d’abandon manifeste dans le délai de trois mois : la procédure s'arrête.

• Le propriétaire fait part de son intention de mettre fin à l’état d’abandon manifeste en commençant les travaux nécessaires ou en s’engageant à réaliser ces travaux dans un délai fixé en accord avec le maire: la procédure ne peut pas être poursuivie. Toutefois, elle peut être reprise si les travaux n’ont pas été réalisés dans le délai prévu.

• Le propriétaire ne se manifeste pas dans le délai de trois mois : le maire poursuit la procédure.

→ Suite de la procédure : l'expropriation simplifiée

Condition : l’expropriation doit avoir pour but de construire des logements, de réaliser une opération d’intérêt collectif liée à la restauration, la rénovation ou l’aménagement. Le bien peut être bâti ou non bâti, sans occupant et manifestement non entretenu.

Le Maire doit constater, par un procès-verbal définitif, l’état d’abandon manifeste de l’immeuble.

La délibération du conseil, qui indique les modalités de la mise à disposition du public du dossier de DUP (déclaration d'utilité publique) simplifiée, doit être notifiée à chacun des propriétaires par courrier recommandé avec accusé de réception.

Ensuite, la procédure d’expropriation simplifiée (sans enquête publique) au profit de la commune, d’un organisme y ayant vocation ou d’un concessionnaire d’une opération d’aménagement visé à l’article L.300-4 du code de l’urbanisme, doit être menée par le Maire.

Le maire doit constituer un dossier présentant le projet simplifié d'acquisition publique ainsi que l'évaluation sommaire de son coût. Ce dossier est mis à la disposition du public pendant une durée minimale d'un mois, qui appelé à formuler ses observations dans des conditions précisées par la délibération du conseil municipal.

Le préfet, au vu du dossier et des observations du public, par arrêté :

• déclarera l'utilité publique du projet simplifié d’acquisition publique et détermine la liste des immeubles ou parties d'immeubles, des parcelles ou des droits réels immobiliers à exproprier ainsi que l'identité des propriétaires ou titulaires de ces droits réels ;

• déclarera cessibles lesdits immeubles, parties d'immeubles, parcelles ou droits réels immobiliers concernés ;

• indiquera la collectivité publique ou l'organisme au profit duquel est poursuivie l'expropriation ;

• fixera le montant de l'indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires ou titulaires de droits réels immobiliers (si le propriétaire est connu et ne souhaite pas faire les travaux de sortie d'état d'abandon), cette indemnité ne pouvant être inférieure à l'évaluation effectuée par le service chargé des domaines ;

• fixera la date à laquelle il pourra être pris possession après paiement ou, en cas d'obstacle au paiement, après consignation de l'indemnité provisionnelle. Cette date doit être postérieure d'au moins deux mois à la publication de l'arrêté déclaratif d'utilité publique.

→ Pour aller plus loin :

A privilégier pour les biens en état d'abandon ET sans maître : la procédure d'acquisition de bien sans maître ou de parcelle à l’abandon, en cas de projet d'intérêt public de la collectivité.

Plus d'informations sur la procédure d'abandon manifeste ici.

L'EPF Bretagne propose une fiche-outil sur l'acquisition des parcelles en état d'abandon manifeste, qui synthétise les grandes étapes et la jurisprudence à ce sujet.